SPAGNA: DIRITTO ALL'ALLOGGIO. Quando l'edilizia cooperativa con diritto d'uso aiuta a fermare gli sfratti

Le cooperative abitative con diritto di usufrutto stanno emergendo come alternativa per garantire il diritto a un alloggio dignitoso e sfuggire agli affitti abusivi e alla minaccia di sfratto. La Catalogna è all'avanguardia in questo campo

di Javier Pérez Orgaz

3 febbraio 2026 06:00

Lo scorso dicembre è stata legalmente costituita Cal Bloke , una nuova unità abitativa cooperativa con contratto di usufrutto situata a Manresa, in provincia di Barcellona. Si tratta del primo complesso residenziale occupato in Spagna a passare dalle mani di un fondo avvoltoio a una cooperativa.

Si tratta di un condominio di sette unità abitative, costruito nel 2013 nel quartiere Vic-Remei, un'area che ha recentemente registrato un aumento di valore, soprattutto dopo che l'Università Politecnica della Catalogna ha avviato nel 2024 i lavori di ristrutturazione di un'ex fabbrica per ospitare il suo nuovo campus tecnologico. Questo sviluppo ha, a sua volta, attratto ogni sorta di attività speculativa.

Il modello di trasferimento o diritto d'uso si colloca a metà strada tra l'acquisto e l'affitto, operando al di fuori del mercato speculativo e promuovendo la costruzione di comunità e soluzioni collettive al problema abitativo.

Originariamente, l'immobile apparteneva a Solvia, la divisione immobiliare del Banco Sabadell, ma dopo che il fondo avvoltoio americano Cerberus ha manifestato interesse per parte del suo portafoglio immobiliare, è stata creata la Promontoria Coliseum, strettamente legata a José María Aznar Jr., che ha acquisito l'edificio. È stato "recuperato" per uso sociale nel 2015 da attivisti legati ai movimenti sociali di Manresa, in particolare alla Piattaforma delle Persone Colpite da Mutui e Capitalismo ( PAHC) di Bages. Questo gruppo ha ripetutamente denunciato Manresa come la città catalana con la più alta percentuale di appartamenti sfitti pro capite, pari a quasi il 23% del totale degli alloggi disponibili. 

Nel febbraio 2025, il Promontoria Coliseum decise finalmente di mettere in vendita tutte e sette le proprietà di quello che oggi è Cal Bloke, dopo anni di totale disinteresse per l'affitto o la vendita. Gli occupanti dell'edificio, sommersi dagli avvisi di sfratto e con gli occhi puntati su quanto stava accadendo in quel periodo a Barcellona con Casa Orsola , decisero di cercare alternative che garantissero loro una certa stabilità abitativa. Gli abitanti dell'isolato contattarono il movimento delle cooperative edilizie, in particolare La Dinamo Fundació . 

Questa entità, nata dal processo La Borda , uno dei progetti pionieristici di edilizia cooperativa con diritto d'uso, costruita su un terreno di proprietà del Comune di Barcellona, ​​ha aiutato Cal Bloke a trasferire la proprietà e a trasformarsi in cooperativa, riuscendo così a "strappare nuove proprietà al mercato speculativo convertendole in edilizia cooperativa con diritto d'uso e modificando così la struttura proprietaria del patrimonio immobiliare", ci raccontano. 

Questa strategia si inserì nei dibattiti che si stavano svolgendo all'epoca all'interno del movimento per l'edilizia abitativa durante il Secondo Congresso Catalano per l'Abitazione , che portò alla formazione della Confederazione Sindacale Catalana per l'Abitazione . In questo spazio di convergenza dell'attivismo abitativo, venne sottolineata la necessità di promuovere modelli al di fuori del mercato e l'edilizia cooperativa con diritto d'uso fu menzionata come un'opzione, soprattutto per gli immobili che richiedevano una stabilizzazione legale nel caso in cui la continuità del progetto fosse stata minacciata. "Formare una cooperativa è diventata un'opzione coerente, collettiva e realistica per rimanere qui", afferma Saúl, residente di Cal Bloke e attivista della Bages PAHC (Piattaforma delle Persone Colpite dai Mutui).

Il vantaggio di questo modello non è stato solo economico – i mutui collettivi sono più vantaggiosi di quelli individuali e restano al di sotto del prezzo di mercato – ma, come afferma La Dinamo Fundació, “la soluzione alle controversie sindacali sulla casa deve venire da alternative collettive che trasformino la società, poiché la proprietà della casa non è la soluzione; questi sono approcci individualistici che perpetuano il problema”. Infatti, ritengono che “se questi progetti non nascessero in un contesto di conflitto, sarebbero praticamente impossibili”.

Per ora, sabato 24 gennaio, Cal Bloke ha presentato il progetto a Manresa, accompagnato da La Dinamo Fundació, dal PAHC di Bages e dal COSHAC, per affermare che ci sono possibilità che vanno oltre il tradizionale mercato immobiliare.

Les Juntes, una cooperativa di alloggi sparsi ma “uniti” di fronte alla speculazione

L'Hospitalet de Llobregat, la seconda città più popolosa della Catalogna, detiene uno dei record tra le città più densamente popolate di tutta Europa, con oltre 23.500 persone per chilometro quadrato, secondo L'Institut d'Estadística de Catalunya . 

In questa città, situata nell'area metropolitana di Barcellona, ​​il terreno disponibile per costruire cooperative con un contratto di diritto d'uso è praticamente nullo, ma un'entità è riuscita a superare questo ostacolo fondando Les Juntes , una cooperativa di edilizia residenziale dispersa gestita dalla comunità, costituita nel 2024 e che attualmente conta otto alloggi situati in diversi edifici del quartiere La Florida e 50 soci, 14 dei quali utilizzano già le loro case insieme alle loro unità di coabitazione, otto collaboratori e il resto in attesa di alloggio.

Grazie all'impulso della cooperativa di lavoro sociale e culturale La Fundició , dell'associazione di quartiere La Florida s'Aveïna e del supporto tecnico de La Dinamo Fundació, è stata avviata un'iniziativa che "non riguarda solo un progetto abitativo, ma è collegata a un'intera rete di quartiere in spazi di gestione comunitaria, di cui uno degli obiettivi principali è promuovere una cultura collettiva basata sull'auto-organizzazione, l'interdipendenza e il mutuo sostegno", afferma Francisco, membro della cooperativa.

Il modus operandi è semplice: la cooperativa acquista appartamenti in cui sono sorti conflitti con fondi avvoltoi o proprietari speculativi e li integra nella propria rete, ristrutturandoli se necessario per garantire condizioni abitative dignitose, spesso grazie al sostegno reciproco tra i soci. Hanno persino creato un fondo di emergenza all'interno della cooperativa.

Per rendere questa iniziativa accessibile alle persone a basso reddito, è stato stabilito un pagamento mensile compreso tra 450 e 600 euro, che garantisce loro il diritto di utilizzo dell'immobile per 43 anni. Questo garantisce stabilità e sicurezza abitativa a persone che spesso ne sono prive. Maika, socia della cooperativa che vive con il marito e tre figli, lo testimonia quando afferma: "In precedenza, ho vissuto per più di 15 anni sempre nella costante paura di essere sfrattata". La cooperativa ha acquisito la casa che occupava nel quartiere La Florida, di proprietà di un fondo avvoltoio, dopo essersi collegata alla rete di quartiere da cui è nato il progetto Les Juntes durante le ripetute mobilitazioni per impedire il suo sfratto. In effetti, sette delle otto case della cooperativa hanno storie simili: da essere sull'orlo dello sfratto o in situazioni molto precarie, sono passate nelle mani delle cooperative.

Degna di nota è anche la prospettiva di genere all'interno dell'iniziativa, poiché la cooperativa offre una casa a tre donne single che, durante il loro periodo come affittuarie, avevano dovuto affrontare prezzi e condizioni esorbitanti, come l'impossibilità di utilizzare il resto della casa. Ora, tuttavia, la sorellanza regna tra quelle quattro mura.

Non sorprende che solo pochi giorni fa questa iniziativa sia stata premiata dalla Confederació d'Associacions Veïnals de Catalunya per il suo lavoro come progetto sociale innovativo che ha formulato soluzioni per trasformare i quartieri di fronte alle crisi climatiche, capitaliste e assistenziali.

Juanjo Hernández: da oppositore degli sfratti con l'Unione Llogateres a membro cooperativo di Sostre Civic

Nel quartiere Ciutat Meridiana, uno dei più poveri di Barcellona e simbolo della lotta contro gli sfratti, sorge la casa di Juanjo Hernández. Lo scorso novembre, dopo diversi tentativi di sfratto respinti grazie alla mobilitazione guidata dal Sindacato degli Inquilini (Sindicat de Llogateres ), di cui Juanjo è un attivista, l'immobile è stato acquisito da Sostre Civic , uno dei principali promotori in Catalogna dell'edilizia cooperativa con diritto di usufrutto. Con quasi 20 anni di esperienza, oltre 2.100 soci e 27 progetti gestiti, 14 dei quali già occupati, la cooperativa è operativa da quasi 20 anni.

Dopo aver ceduto la sua proprietà a Catalunya Banc in cambio di un pignoramento, Juanjo passò dall'essere proprietario a inquilino. L'immobile passò nelle mani di Caixa Catalunya, BBVA e poi, in seguito all'interesse del fondo avvoltoio americano Cerberus per parte del suo portafoglio immobiliare, fu creata Divarian, anch'essa strettamente legata a José María Aznar Jr., che alla fine divenne di proprietà esclusiva di Cerberus. Juanjo lo riassunse perfettamente nella conferenza stampa che annunciò la proprietà cooperativa della sua proprietà, quando affermò che il fatto che la sua casa avesse avuto questi cinque proprietari era un microcosmo della crisi immobiliare.

In quell'apparizione, ha anche accennato al fatto che "se non fosse stato per la lotta", sarebbe finito in una pensione o in affitto. Secondo lui, la mobilitazione è stata fondamentale per convincere il proprietario a vendere e, in secondo luogo, a farlo a un prezzo inferiore a quello di mercato. 

Per comprendere le basi del successo di questa operazione, dobbiamo tornare al settembre 2023, quando fu annunciata pubblicamente l'alleanza strategica tra il Sindacato degli Inquilini (Sindicat de Llogateres) e Sostre Civic. Il suo obiettivo era "promuovere i processi cooperativi di edilizia abitativa nella lotta, mobilitandoli verso modelli non speculativi come l'usufrutto". Nella pratica, ha funzionato, con ciascuna organizzazione che ha contribuito con le proprie competenze: "sindacalismo, mobilitazione e advocacy per l'edilizia abitativa, e cooperativismo, gestione e governance collettiva dei progetti", spiega José Téllez di Sostre Civic. Questa simbiosi avrebbe permesso loro di "garantire i risultati ottenuti attraverso il conflitto". 

Grazie a tutto questo, Juanjo è ora membro della cooperativa e paga una quota di utilizzo inferiore al prezzo di mercato. 

Contesto normativo: la Catalogna è all'avanguardia, ma procede ancora lentamente

Per comprendere perché il contesto normativo catalano sia il più favorevole di tutto lo Stato, bisogna risalire almeno al decreto legge 1/2015, del 24 marzo , sulle misure straordinarie e urgenti per la mobilitazione delle abitazioni provenienti dai procedimenti di esecuzione ipotecaria, approvato quando il Governo apparteneva a Convergència i Unió.

L'articolo 2 regola il diritto di prelazione, che consiste in un diritto di acquisizione preferenziale da parte della Generalitat di determinate abitazioni, in questo caso quelle derivanti da pignoramenti ipotecari, ma aprendo la porta ad altri enti competenti in materia di edilizia abitativa per esercitarlo in suo nome tramite l' Agència de l'Habitatge de Catalunya .

Questo trasferimento del diritto di prelazione è accompagnato dall'impegno a che l'immobile sia di proprietà cooperativa per un certo numero di anni (solitamente 75), per poi essere successivamente trasferito al patrimonio edilizio pubblico, con l'obiettivo di aumentarne le dimensioni. Tutto ciò è vincolato a una linea di credito dell'Istituto Catalano di Finanza (ICF) che offre condizioni favorevoli a condizione che i fondi siano utilizzati a beneficio di gruppi vulnerabili aventi diritto all'edilizia sociale, con l'Agenzia Catalana per l'Abitazione (Agència de l'Habitatge de Catalunya) che sovvenziona i costi di finanziamento in questi casi.

Inoltre, alla fine dello scorso dicembre è stata approvata la nuova Ordinanza che regola l'assoggettamento degli immobili destinati ad abitazione ai diritti di prelazione e riscatto del Comune di Barcellona, ​​più vantaggiosa per l'ampliamento della cooperativa mediante cessione del diritto e introducendo elementi molto innovativi come la possibilità che gli inquilini dello stesso edificio partecipino alla possibilità di prelazione, ma senza ancora alcuno strumento di finanziamento associato.

In effetti, la principale critica sulla questione finanziaria da parte di cooperative come Sostre Civic è che il massimo di 100.000 euro per abitazione finanziato dall'ICF è del tutto insufficiente per poter accedere a una moltitudine di immobili, tenendo conto, ad esempio, che secondo i dati recenti del Comune di Barcellona, ​​il prezzo medio di vendita nel 2025 era di 4.240 euro al metro quadro. 

In altre Comunità Autonome come Madrid, il diritto di prelazione è stato scarsamente regolamentato, essendo limitato esclusivamente all'edilizia residenziale sovvenzionata (VPO), e il diritto non può essere trasferito a nessuno se non alla Comunità Autonoma di Madrid (CAM). Di fatto, si tratta di una cifra di scarso valore rispetto ai quasi 6.000 immobili per i quali la Generalitat (Governo della Catalogna) lo ha esercitato negli ultimi cinque anni, secondo i dati dell'Agenzia Catalana per l'Abitazione (Agència de l'Habitatge de Catalunya). Questo spiega perché sia ​​così difficile trovare alternative nei contratti di edilizia cooperativa come soluzione alle controversie abitative di lavoro a Madrid, come è accaduto nel caso del blocco di edifici di Calle San Ildefonso 20 , una controversia organizzata attraverso l' Unione degli Inquilini di Madrid , che rimane irrisolta .

Proposte e riassunti

Gli esempi precedenti di alloggi occupati che sono passati a cooperative edilizie con diritto d'uso sono ancora pochi e rari, con prevalenza di nuove costruzioni o ristrutturazioni edilizie. Attualmente, sono oltre 3.000 le abitazioni pianificate che saranno costruite nei prossimi anni, in diverse fasi, dall'acquisizione del terreno all'utilizzo da diversi anni, come mostrato nella Mappa Statale dei Progetti di Cooperative Edilizie con Diritto d'Uso , creata grazie alla collaborazione tra i team di Alterhabitat e REAS .

La Dinamo Fundació sottolinea che la collaborazione pubblico-cooperativa offrirebbe numerosi vantaggi alle pubbliche amministrazioni. Tra questi, lo Stato risparmierebbe sulla gestione diretta dell'edilizia residenziale sociale e sovvenzionata, dedicando risorse pubbliche non alla gestione del patrimonio, ma al supporto alla creazione di meccanismi di governance degli utenti. Tutto ciò si otterrebbe senza rinunciare al potere decisionale sulla gestione. Ciò, a sua volta, consentirebbe una maggiore capacità di ampliare il patrimonio di edilizia residenziale sociale e sovvenzionata, rendendo più efficiente l'uso delle risorse pubbliche.

Rubén Méndez, della Segreteria Tecnica della Rete Cooperativa di Abitazioni , sottolinea l'importanza delle cooperative di abitazione basate sul diritto d'uso, un modello in cui "l'abitazione cessa di essere una merce e diventa un bene collettivo. Non esiste proprietà individuale né scopo di lucro, eliminando la logica speculativa che genera sfratti e aumenti abusivi dei prezzi".

In questo modello, le tariffe sono calcolate in base ai costi effettivi del progetto e gestite democraticamente, garantendo stabilità e sicurezza residenziale a lungo termine. "Di fronte a un mercato immobiliare che disloca, crea precarietà e frammenta, l'edilizia cooperativa con diritto d'uso offre una risposta strutturale e trasformativa. Qui, il diritto all'alloggio ha la precedenza sulla redditività", conclude.

Fonte: (ESP) EL SALTO (https://www.elsaltodiario.com/vivienda/cuando-cooperativismo-cesion-uso-sirve-frenar-desahucios) 3 febbraio 2026

Traduzione dallo spagnolo a cura de LE MALETESTE