ITALIA / CRISI-CASA. I modelli metropolitani e le "città intermedie"

Milano, i padroni del mattone scelgono i residenti

In dieci anni sono andati via 400mila abitanti. Sono 60 le realtà, tra fondi, banche e società immobiliari, a condizionare il mercato

di Roberto Maggioni

10 ottobre 2026 | IL MANIFESTO

(..) Nel decennio 2014–2023 sono arrivati 488mila nuovi residenti e se ne sono andati 400mila, un ricambio di un terzo della popolazione. Il mercato della casa è stato drogato dalla finanziarizzazione degli immobili, dalla turistificazione, dall’interpretazione delle norme urbanistiche a favore dei costruttori e dal marketing territoriale. Elementi che, tutti insieme, hanno arricchito i padroni del mattone, impoverendo il resto della popolazione.

A GUIDARE politicamente questa stagione è stato un centrosinistra che non ha voluto guardare per tempo il lato oscuro del cosiddetto «modello Milano», oggi esportato in altre città italiane. Da Expo 2015 in poi, a Milano si è pensato che la rigenerazione urbana (costruire in verticale su aree dismesse) in mano ai privati avrebbe fatto sgocciolare benefici su tutti gli abitanti della città. I padroni dei mattoni d’oro di Milano sono 60 realtà tra banche, fondi di investimento, compagnie assicurative, società immobiliari e alcuni attori pubblici, che hanno acquisito e trasformato 4.800 edifici in asset finanziari, cioè strumenti di investimento in cui la funzione abitativa è spesso assente o marginale. I dati sono contenuti in una ricerca condotta da Gabriele Pasqui e Alberto Bortolotti del Politecnico di Milano, intitolata «La finanziarizzazione del mercato urbano milanese».

Questi soggetti acquistano edifici abbandonati, aree dismesse e palazzi storici per trasformarli in prodotti da collocare sui mercati finanziari, da gestire in base alle logiche di rendimento e non alle esigenze abitative della città. Hanno investito anche in nuove costruzioni, che a Milano si sono moltiplicate in dieci anni grazie agli oneri di urbanizzazione più bassi d’Europa e alla prassi milanese di costruire nuovi palazzi alti oltre 25 metri con la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Una prassi messa sotto inchiesta dalla procura, che al momento però ha dato ragione al comune con la prima sentenza di assoluzione «perché il fatto non costituisce reato» per gli imputati del processo Torre Milano.

Tra il 2016 e il 2025 i prezzi delle case sono cresciuti del 45-50%, portando il prezzo medio a circa 5.500 euro al metro quadrato, con punte dei rincari fino al 150%. La rigenerazione urbana alla milanese ha attirato oltre 50 miliardi di investimenti sulla città, pari alla metà di tutti gli investimenti immobiliari italiani. La vita di chi vive con meno di duemila euro al mese però non è migliorata e la politica non ha fatto nulla per dirottare una parte di quella ricchezza sulla gente comune.

TRA I PADRONI dei mattoni d’oro, i 12 più grandi possiedono ciascuno oltre 100 edifici. In testa alla classifica c’è Intesa Sanpaolo, con 702 immobili, seguita da Ferrovie dello Stato, con 656 immobili, e da Arexpo con 285. Seguono gruppi come Bnp Paribas (97), Coima (94) e Colliers (83). Accanto a questi ci sono fondi di investimento, assicurazioni, società di gestione del risparmio e alcuni enti pubblici che hanno trasformato patrimoni immobiliari in strumenti finanziari. Questi soggetti hanno bisogno di una remunerazione immediata per i soci e per chi ha sottoscritto il fondo. Per questo a Milano il tempo è diventato più che mai denaro.

ACCANTO AL PROLIFERARE di case per ricchi, comune e governo non hanno costruito case pubbliche e restano vuoti migliaia di alloggi popolari. (...)

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La questione-edilizia pubblica si pone anche fuori dalle metropoli, ma in modo diverso

di Angelo Salento

10 ottobre 2026 | IL MANIFESTO

La rendita urbana è un problema delle grandi città? Così sembra, a leggere il dibattito sul caro-affitti, che ruota attorno a Milano, Roma, Firenze, Bologna. Tuttavia, basta passeggiare a Cagliari, Catania o Lecce per accorgersi che anche qui il verbo abitare ha vita difficile.

Una ricerca condotta su queste tre città «intermedie» – città non grandi, prive di un profilo competitivo, ma turisticamente attrattive, ben infrastrutturate e sede di università – mostra che la questione si pone anche fuori dalle metropoli, ma in modo diverso.

Prima di tutto, occorre evitare di assumere la gentrification come chiave generale di lettura. Nelle città intermedie non c’è un’espulsione di abitanti, una sostituzione di ceto. Molto più efficace è il concetto di rendita urbana, ampiamente adottato dall’urbanistica critica italiana tra gli anni ‘60 e ‘70, prima che entrasse nel dibattito anglosassone con il lavoro di Neil Smith sul rent gap del 1979.

Negli anni del boom la rendita si produceva ai margini delle città, con la conversione di suoli agricoli in edificabili e la “modernizzazione” dell’abitare. Quella stessa spinta centrifuga ha depopolato i centri storici, facendo crollare il valore degli edifici. Il crollo dei valori immobiliari ha creato le condizioni per una successiva «rendita da trasformazione»: la valorizzazione di immobili fortemente deprezzati attraverso nuovi usi più redditizi.

Dagli anni ‘90, la spinta ludico-turistica ha restituito ai vecchi palazzi il loro potenziale di redditività, destinandoli a usi ricreativi e ricettivi. È così che si è chiuso il rent gap: non con una sostituzione diretta di abitanti, ma con un cambiamento delle funzioni dei centri storici, dopo una fase di svuotamento ereditata dal ciclo immobiliare precedente.

L’impatto della valorizzazione turistico-ricreativa sui costi dell’abitare è impressionante. A Lecce i canoni di locazione, dal 2004, sono cresciuti di circa il 50% (il 72% nel centro), con un’impennata nell’ultimo triennio. Gli esercizi commerciali subiscono la stessa pressione: sopravvivono all’estrazione di rendita quelli destinati al turismo, che hanno margini più alti.

Dal 2012, nei centri storici delle tre città, il commercio al dettaglio in sede fissa si è ridotto fra il 10 e il 20%, mentre le attività ricettive e di ristorazione sono aumentate fra il 30 e il 40%. A Lecce, nel 2012 si contavano poco più di 100 annunci di affitti brevi; nel 2024 sono più di 2.200. A Lecce e a Catania i residenti dei centri storici sono persino aumentati rispetto agli anni della desertificazione; ma questo recupero demografico non ha impedito che una quota crescente del patrimonio e delle attività urbane venisse sottratta all’abitare stabile.

Nella nostra indagine su 1.514 residenti, quasi tutti vedono salire i prezzi delle case e sette su dieci aumentare gli affitti brevi nel proprio quartiere. Ma il turismo è giudicato soprattutto come opportunità (4 su una scala da 1 a 5), e la richiesta di regole per limitare gli affitti brevi resta sotto il punto neutro della scala in tutte e tre le città. È il ricatto della monocoltura: quando il turismo è il solo settore che tira – e per certi aspetti gratifica la città, riscattandola simbolicamente dalla sua condizione periferica – chi propone vincoli viene percepito come un antagonista dell’economia locale.

A differenza delle grandi città, inoltre, qui la proprietà degli alloggi turistici resta largamente diffusa fra piccoli proprietari, famiglie per le quali è un primo reddito o un’importante integrazione. (...)