ADAM PEGGS. L'edilizia popolare è l'unica cura per la crisi immobiliare in Europa

di Adam Peggs

3 aprile 2025

In tutta Europa, gli stati hanno trascorso decenni a smantellare le strutture di investimento e pianificazione pubblica che un tempo rendevano gli alloggi accessibili alla classe operaia. Un modello rilanciato di edilizia popolare è essenziale per affrontare la crisi che ne deriva.

Mentre i resoconti sulla privatizzazione in Europa si sono spesso concentrati sulla vendita di importanti imprese statali e di edilizia residenziale pubblica, la privatizzazione dell'edilizia residenziale ha ricevuto meno attenzione. Dagli anni '70, i paesi europei hanno progressivamente abbandonato i modelli di sviluppo immobiliare basati su economie miste.

Quando questi modelli erano in atto, lo sviluppo finanziato e guidato pubblicamente era fondamentale per la realizzazione di nuove abitazioni. Contribuiva a determinare a chi erano destinate le abitazioni, quanto fossero sicure e accessibili e come venivano pianificati gli spazi.

Dagli anni '70, il compito dello sviluppo edilizio è stato di fatto privatizzato in gran parte del continente. Un tempo era comune assistere alla costruzione di edilizia sociale e pubblica su larga scala, a progetti edilizi e imprese edili statali, e a nuovi sviluppi urbani basati sulla pianificazione pubblica. Negli ultimi decenni, gli stati europei hanno fatto molto meno affidamento su questi strumenti, o in molti casi li hanno abbandonati del tutto.

Gran parte dell'Europa si è invece spostata verso un regime di sviluppo prevalentemente dominato dalla finanza privata, dagli investimenti del settore privato e (soprattutto) da sviluppatori immobiliari di proprietà di operatori finanziari. Comprendere questo processo è fondamentale se vogliamo districare i diversi aspetti della crisi immobiliare europea e trovare un modo per uscirne.

Neoliberismo immobiliare

Dopo la Seconda Guerra Mondiale, un'Europa devastata iniziò a muoversi verso un nuovo modello di capitalismo. I paesi europei svilupparono stati sociali più ambiziosi e adottarono modelli keynesiani di gestione della domanda per garantire alti tassi di occupazione, con i sindacati che ora svolgevano un ruolo significativo nella vita politica ed economica.

Nuovi approcci all'edilizia abitativa e allo sviluppo furono cruciali per questo nuovo paradigma economico, soppiantando un modello dominato dallo sviluppo privato e dal latifondismo, senza tuttavia nazionalizzare la proprietà terriera o l'edilizia residenziale. L'ambiente edificato cominciò a essere sempre più governato da obiettivi pubblici piuttosto che dai capricci del mercato immobiliare. In molti casi, l'edilizia abitativa pubblica non era la forma di offerta dominante, con cooperative e associazioni edilizie di vario tipo che svolgevano un ruolo significativo.

In Francia , il governo costruì in media circa 100.000 nuove case popolari all'anno durante gli anni '60 e '70. Nella Germania Ovest, dopo un periodo in cui circa il 70% delle nuove case riceveva sussidi per l'edilizia popolare per la costruzione, quasi un quinto degli alloggi era sociale alla fine degli anni '60. La Svezia costruì alloggi popolari su larga scala nell'ambito del suo programma statale " Un milione di case " tra il 1965 e il 1974.

Tuttavia, molti di questi paesi hanno successivamente iniziato a riorientarsi verso il neoliberismo e modelli economici guidati dalla finanza. Il periodo successivo ha visto l'ascesa del " neoliberismo immobiliare ", con abitazioni e terreni trattati come attività finanziarie, divenendo alla fine vitali per il successo del sistema finanziario nel suo complesso.

Sebbene l'entità di questa tendenza sia variata da un paese all'altro, raggiungendo la massima estensione nel Regno Unito e probabilmente in Germania, possiamo osservare passi avanti verso la privatizzazione dello sviluppo edilizio e della pianificazione territoriale in tutto il continente. In questo contesto, non sorprende che così tante persone nell'Europa contemporanea si trovino ad affrontare crisi abitative, mentre i progressi del secolo scorso si affievoliscono.

Il nuovo modello abitativo della Gran Bretagna

Il Regno Unito è stato in prima linea nella privatizzazione del settore immobiliare fin dall'introduzione del programma "Right to Buy" da parte di Margaret Thatcher. Ciò ha portato alla svendita di massa di alloggi pubblici ai loro inquilini, un programma politico che avrebbe poi influenzato i programmi di privatizzazione altrove , in particolare nell'Europa orientale . Una serie di altre politiche ha ulteriormente radicato il neoliberismo nel sistema immobiliare britannico.

Questo riorientamento ha ridisegnato il sistema abitativo, provocando una delle crisi abitative più implacabili d'Europa, con oltre un milione di persone in attesa di un alloggio sociale . Nei decenni precedenti, il Regno Unito aveva livelli di edilizia sociale superiori alla media rispetto ad altri paesi europei e prezzi delle case e affitti drasticamente inferiori rispetto a oggi, con locazioni sicure e una migliore protezione dagli sfratti. Ora, i prezzi delle case sono meno accessibili in relazione al reddito medio che in qualsiasi altro momento dalla fine del XIX secolo , mentre il Regno Unito si colloca al penultimo posto nel Nord del mondo in termini di accessibilità economica per gli affittuari privati.

Nel Regno Unito, gli inquilini privati ​​appartenenti al quarto più basso della popolazione pagano per l'affitto oltre il 40% del loro reddito, tre volte di più rispetto ai loro omologhi in Germania, o sei volte di più rispetto a quelli della Repubblica Ceca. Il tasso di senzatetto nel Regno Unito è attualmente circa cinque volte superiore alla media OCSE dello 0,25%. Sebbene sia molto difficile confrontare i tassi tra i paesi, a causa delle diverse definizioni di senzatetto, l'entità del divario è sufficientemente ampia da suggerire che la Gran Bretagna rappresenti un'anomalia significativa.

Le organizzazioni di lavoro diretto (DLO) hanno svolto un ruolo significativo nella costruzione di molti complessi residenziali popolari e di beni pubblici nel dopoguerra. In molte città , le DLO sono state fondamentali per i progetti di riqualificazione su larga scala, garantendo che il settore pubblico fosse al posto di comando, piuttosto che il capitale immobiliare. Oggi, ad eccezione delle squadre di manutenzione, le DLO sono rare nel Regno Unito.

A partire dagli anni '80, lo Stato britannico ha inoltre affidato al settore privato i compiti di acquisizione di terreni, progettazione di edifici e finanziamento di progetti di costruzione. Nel dopoguerra, i comuni hanno sviluppato circa la metà delle nuove abitazioni per trasformarle in alloggi popolari, la forma di edilizia popolare dominante nel Regno Unito. Nello stesso periodo, gli investimenti del governo centrale hanno fornito la maggior parte dei finanziamenti per questi alloggi popolari.

Con il declino dell'edilizia popolare e la riduzione degli investimenti pubblici, circa l'85% delle nuove abitazioni nel Regno Unito è ora finanziato dal settore privato. La percentuale di nuove abitazioni finanziate con fondi pubblici è appena un quarto di quella precedente.

Retorica e realtà

I programmi "New Town" hanno svolto un ruolo cruciale nello sviluppo anche durante i decenni del dopoguerra. Tra il 1946 e il 1970, i governi successivi avviarono ventidue nuovi insediamenti , con società di sviluppo pubbliche che si assunsero la responsabilità della "pianificazione generale", della realizzazione delle infrastrutture necessarie e del coordinamento della costruzione delle abitazioni. Delle abitazioni costruite in queste New Town, circa l' 80% fu destinato all'edilizia popolare durante la prima fase di sviluppo.

L'edilizia popolare ha continuato a costituire la spina dorsale del sistema abitativo di New Town fino agli anni '80. Nel 1981, il 46% del patrimonio immobiliare di Milton Keynes, la più grande New Town, era costituito da case popolari . La percentuale equivalente a Peterborough, un'altra importante New Town, era del 37% nello stesso periodo.

Ci sono stati alcuni sviluppi recenti che potrebbero indicare un parziale ritorno a questo approccio. Il governo di Keir Starmer ha proposto il lancio di un programma "New Towns" rilanciato e un'espansione dell'edilizia sociale. Città come Londra e Manchester hanno cercato di riacquistare ex alloggi pubblici, così come ha fatto il governo decentrato in Scozia. Londra ha anche formulato piani per istituire un costruttore di proprietà pubblica . Tuttavia, ci sono motivi per essere profondamente cauti riguardo a qualsiasi ottimismo in questo senso.

In primo luogo, finora non vi sono segnali che il programma proposto per le New Towns comporti notevoli cambiamenti nei metodi di attuazione rispetto ai ricorrenti tentativi di costruire New Towns o "Garden Cities" già osservati a partire dagli anni '90. Il fatto che il governo Starmer stia proponendo questo programma contemporaneamente a una nuova fase di austerità suggerisce, in particolare, che gli investimenti necessari per realizzarlo correttamente non arriveranno. La promessa che il 40% delle abitazioni nelle New Towns sarebbe costituito da "alloggi a prezzi accessibili" può sembrare positiva. Ma indica anche che un ruolo centrale per il settore pubblico è improbabile, poiché non si fa menzione dell'edilizia popolare o dell'edilizia popolare.

In secondo luogo, l'obiettivo dichiarato dal governo di costruire più alloggi popolari di quanti ne abbia mai realizzati qualsiasi altro governo in una generazione appare molto meno impressionante se si considera che il Regno Unito non ha costruito molte case popolari dagli anni '80. Nel 2023, il partito laburista ha trasformato la promessa di ristabilire l'edilizia popolare come seconda forma di proprietà in un'" aspirazione a lungo termine ", un'aspirazione che da allora è praticamente scomparsa dalla retorica del partito.

Infine, sebbene le riforme attuate a livello regionale a Londra rappresentino un miglioramento rispetto alle tendenze nazionali, il programma per l'acquisizione di edilizia residenziale pubblica rimane modesto e meno ambizioso del piano originale. La proposta di un promotore immobiliare pubblico deve ancora essere attuata e il suo mandato suggerisce scarsa attenzione all'utilizzo del nuovo ente per rimodellare i mercati dello sviluppo o come strumento di pianificazione pubblica.

Una tendenza europea

Sebbene il Regno Unito rappresenti un esempio estremo di questa tendenza, non è affatto un caso isolato. Oggi in Europa, la quota media di edilizia popolare è solo del 9% . Se consideriamo sei paesi dell'Europa occidentale – Regno Unito, Germania, Danimarca, Svezia, Francia e Paesi Bassi – tutti tranne due hanno registrato un calo della quota di edilizia popolare sul totale degli alloggi dal 1980.

Nei Paesi Bassi, l'edilizia sociale è scesa da quasi il 40% delle abitazioni nel 1980 ad appena il 32% oggi, con una diminuzione di circa un quinto. Allo stesso tempo, la maggior parte dei fornitori di edilizia sociale è passata dall'essere considerata un'estensione del settore pubblico a funzionare come organizzazioni no-profit indipendenti, erodendo il controllo pubblico. I funzionari governativi hanno anche indebolito gli incentivi a investire in nuove abitazioni sociali , mentre i criteri di ammissibilità sono diventati più severi .

In Germania, la quota di mercato dell'edilizia sociale è ora circa un sesto di quella che era nella Germania Ovest negli anni '60. Si è verificato un declino particolarmente repentino nell'ex Germania Est, con entrambe le parti del paese che hanno vissuto un'enorme ondata di privatizzazioni negli anni '90. In Svezia , il declino dell'edilizia sociale non è stato così ripido – la cifra attuale del patrimonio edilizio pubblico è del 17% – ma questo è stato in relazione a un valore di base inferiore rispetto a molti stati dell'Europa occidentale.

Le due eccezioni a questo schema sono Francia e Danimarca. Tuttavia, entrambi i Paesi hanno continuato a subire attacchi al ruolo dell'edilizia sociale come servizio sociale essenziale. La Danimarca si è allontanata da un approccio "quasi universalista", mentre la Francia ha finanziato sempre più l'edilizia sociale attraverso finanziamenti privati ​​anziché sussidi governativi. Entrambi i Paesi hanno anche intrapreso iniziative per adottare "partenariati pubblico-privati" nell'edilizia sociale.

La tendenza in gran parte d'Europa è quella di un calo dell'offerta di edilizia sociale, con l'affermarsi della privatizzazione e della commercializzazione. Nei casi in cui l'edilizia sociale è ancora in fase di costruzione, si tende a fare affidamento sugli investimenti privati, consentendo al settore finanziario di svolgere un ruolo maggiore nel decidere quali progetti valga la pena portare avanti.

Anche lo sviluppo e l'edilizia pubblica hanno registrato un declino a partire dal 1980, con paesi come la Germania e la Danimarca che hanno venduto o chiuso aziende che in precedenza svolgevano gran parte di questo lavoro.

Anche gli investimenti pubblici nell'edilizia abitativa sono in calo. Entro il 2020, la media UE per gli investimenti pubblici diretti nell'edilizia abitativa era scesa allo 0,15% , significativamente inferiore al livello di due decenni prima . Pochi Stati membri dell'UE spendono molto al di sopra di questa media. Ciò ha lasciato quasi tutti gli investimenti in nuove abitazioni al settore privato e ai bilanci rimanenti dei proprietari di immobili sociali.

Un contro-movimento per l'edilizia abitativa?

Come la Gran Bretagna, diversi paesi europei hanno intrapreso importanti progetti di New Town e Garden City, in particolare Francia , Svezia e Finlandia , dimostrando l'importanza dello sviluppo pubblico e della pianificazione urbana. Nonostante il relativo successo di questi progetti, dagli anni '80 ne sono stati realizzati pochi altri. Il capitale privato è stato lasciato a gestire l'estensione delle aree urbane.

Esaminando le grandi città dei paesi occidentali, comprese quelle europee, un importante studio di Cambridge ha rilevato che il declino dell'edilizia popolare in molti di questi paesi ha portato a una maggiore dipendenza dai proprietari privati ​​e dagli operatori finanziari. Un rapporto del 2022 ha suggerito che questo declino ha aumentato la disuguaglianza, ridotto gli standard di vita della classe operaia e contribuito a un aumento complessivo dei costi abitativi.

Negli ultimi cinque anni circa, abbiamo assistito a segnali di cambiamento in alcune parti d'Europa. Berlino, di fronte al rapido aumento degli affitti , si è mossa per favorire la socializzazione degli alloggi in affitto. Nel 2021, un referendum cittadino ha portato a una maggioranza schiacciante per il trasferimento degli alloggi in affitto di proprietà di grandi aziende al settore pubblico, il che avrebbe interessato quasi un quinto degli alloggi privati ​​in affitto.

Il referendum non è ancora stato attuato, ma è ormai probabile che se ne terrà un secondo, che, se approvato, sarebbe giuridicamente vincolante, a differenza del primo. Un cambiamento di questo tipo in una delle più grandi città d'Europa potrebbe offrire un modello da imitare altrove per gli attivisti.

La Spagna, sotto la guida del premier di centro-sinistra Pedro Sánchez, ha recentemente attirato l'attenzione con una serie di interessanti proposte socialdemocratiche. Basandosi sull'introduzione del controllo degli affitti nel 2023, il governo spagnolo ha annunciato piani per un'imposta del 100% sulle abitazioni acquistate da non residenti provenienti da paesi extra-UE, una società di sviluppo pubblico e la costruzione di 93.000 nuove case popolari .

Sebbene l'espansione dell'edilizia popolare rappresenti un passo nella giusta direzione, la sua portata è piuttosto modesta. Con l'attuale livello di riferimento in Spagna molto basso, il piano del governo lascerebbe comunque la quota di edilizia popolare nel paese ben al di sotto della media UE o dei livelli di paesi come Francia e Regno Unito. È improbabile che raggiunga la portata dei programmi di edilizia popolare che abbiamo visto in molti paesi durante i decenni del dopoguerra.

Gli sviluppi a Barcellona potrebbero sembrare più promettenti. Da quando Ada Colau è diventata sindaca nel 2015, la città ha cercato di emulare la "Vienna Rossa", la città europea con la più solida infrastruttura di edilizia popolare. Tuttavia, questo tentativo di riforma radicale potrebbe essere a rischio, dato che Colau ha perso la carica di sindaco a favore di un politico di centro-sinistra nel 2023. Gli sforzi compiuti finora non sono stati sufficienti a tenere sotto controllo gli affitti dopo che i controlli sugli affitti in Catalogna sono stati dichiarati illegali .

Riforma strutturale

Decenni di privatizzazioni hanno riorientato i sistemi abitativi europei, rendendo gli alloggi meno accessibili, meno sicuri e meno equi. Le stesse tendenze hanno progressivamente affidato la gestione dello sviluppo e dell'ambiente costruito al capitale immobiliare e al mercato.

Questo modello non verrà soppiantato senza uno sforzo concertato e significativo. Le capacità statali in materia di edilizia residenziale pubblica, sviluppo e pianificazione urbana richiederanno tempo per essere ricostruite, proprio in un momento in cui la gravità della crisi richiede un'azione urgente. Ma questo non significa che molti degli strumenti familiari che in passato hanno portato vantaggi alla classe operaia non siano più in grado di salvare l'Europa dal baratro della sua crisi abitativa.

L'espansione dell'edilizia residenziale pubblica, che si muove ulteriormente nella direzione già osservata in città come Barcellona e Berlino, rappresenta un allontanamento dal neoliberismo. Con il giusto approccio, ha anche il potenziale per funzionare come una riforma strutturale del tipo descritto da scrittori di sinistra come André Gorz ed Ed Rooksby – una riforma che, nelle parole di Gorz, è progettata per "rompere l'equilibrio del sistema". Ciò significa che l'edilizia residenziale pubblica dovrebbe essere più di un semplice modo per migliorare la povertà e l'insicurezza abitativa, per quanto vitali siano questi obiettivi.

Dovrebbe anche affidare un controllo reale agli inquilini e rappresentare un'alternativa valida, desiderabile e persino preferibile alla proprietà immobiliare. I principi di "lusso pubblico e abbondanza" sono un prerequisito in questo caso. Un nuovo sistema di sviluppo residenziale e pianificazione urbana potrebbe adottare un orientamento strategico analogo, consentendo la democratizzazione e la socializzazione del processo di sviluppo – le questioni di cosa viene costruito, come e per chi – nonché le istituzioni che lo rendono possibile.

Fonte: (USA) jacobin.com - 3 apr. 2025

Traduzione dall'inglese a cura de LE MALETESTE